Le decisioni sui preventivi presentati li decide l’assemblea ma è possibile demandare la
decisione all’amministratore oppure ad una commissione di condomini, p.es. al consiglio di
condominio da scegliere tra una rosa di preventivi;
La Sentenza Cass. 10937 del 11/7/03 ha stabilito un principio di notevole
importanza in materia condominiale che ha creato un precedente in una
fattispecie che, in passato, non era mai stata visitata dalla giurisprudenza e che,
di
conseguenza, aveva fatto dormire sonni poco tranquilli a quegli
amministratori che, più scrupolosi di altri, si domandavano, prima di porre in
esecuzione una delibera, se questa fosse effettivamente legittima e, comunque,
non radicalmente nulla.
Il provvedimento di cui sopra, infatti, ha stabilito che non deve essere
presa all’unanimità dei condomini, la delibera che deleghi
all’amministratore la facoltà di scegliere egli stesso la ditta esecutrice di
lavori condominiali; detta fattispecie, naturalmente, è applicabile ai casi,
per la verità molto più frequenti, in cui la delega venga conferita ad una
commissione che, valutati diversi preventivi, scelga quello più
vantaggioso.
Il problema è che, rappresentando l’approvazione delle spese, una competenza
esclusiva dell’assemblea, era ipotizzabile una carenza di potere di quest’ultima
a delegare detta funzione ad organi diversi, per cui si verserebbe nell’ipotesi di
delibera radicalmente nulla per difetto assoluto di competenza; non a caso la
massima del provvedimento in esame si esprime nel senso che sia valida la
delibera presa a maggioranza e non all’unanimità atteso che, ogni volta che
fosse necessaria l’unanimità, si verserebbe in ipotesi di necessità negoziale e, di
conseguenza, di difetto assoluto di competenza dell’assembla e, quindi, di
nullità, alla quale seguirebbe l’obbligo, da parte dell’amministratore, a non
eseguire il provvedimento, fatto che determinerebbe il blocco della gestione o,
in caso di ottemperanza, il rischio di dover risarcire i danni per avere eseguito
un provvedimento radicalmente nullo (avere fatto eseguire i lavori da parte
della ditta scelta dalla commissione e non dall’assemblea).
Questo provvedimento da un lato ha posto un principio cui ora potranno fare
riferimento amministratori e condòmini dall’altro ha confermato, ancora una
volta, che i poteri dell’assemblea non si limitino a quelli tipici di cui al Codice
Civile, ma si estendano, in generale, a tutta la gestione, fino ad arrivare a poter
delegare le proprie funzioni ad altri organi (amministratore, commissione ecc.).
La procedura, pertanto, vedrebbe attratta, nella fase decisionale, la competenza
dell’amministratore (solitamente esecutore) o della commissione.
DELEGA AL CONSIGLIO DI CONDOMINIO
Nell’ipotesi l’amministratore dovesse agire nei confronti dei condomini morosi,
dovrebbe produrre al Giudice la decisione assembleare e il verbale della
commissione (se delegata la commissione) o il contratto d’appalto (se delegato
personalmente) e le ripartizioni dallo stesso eseguite.
Da ultimo, va rilevato, comunque, che una delega assolutamente priva di
contenuto non potrebbe superare l’eccezione di nullità, per cui la delega
potrà validamente avvenire solo quando siano, comunque, stabiliti i
criteri di massima (sia dato di scegliere tra due o più imprese o tra due o
più prezzi) e la delega non sia, pertanto, in bianco, atteso che, in tal caso,
la delibera difficilmente supererebbe la censura di nullità per
indeterminatezza dell’oggetto.
Giuseppe De Filippis