La regolare gestione del mandato per amministrare il condominio comporta numerosi doveri in capo all’amministratore e di conseguenza ampi poteri per la conclusione di contratti di ordinaria manutenzione al fine di tenere in efficienza ed in sicurezza le parti comuni dell’edificio.
Per tali casi non è necessaria la preventiva autorizzazione assembleare. Per amministratore si intende ogni professionista che cura in modo abituale, quale attività primaria, per conto terzi in qualità di mandatario, la gestione delle parti comuni che a lui sono affidate in custodia. Quindi l’efficienza delle stesse è un preciso compito professionale, infatti il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento (art.1708 Codice Civile). I casi che vedono l’amministratore artefice principale del proprio mandato possiamo riassumerli in:
– Manutenzione ordinaria e atti conservativi;
– Azioni esperibili senza preventiva autorizzazione;
– Urgenza negli atti di manutenzione straordinaria.
Manutenzione ordinaria e atti conservativi
Art. 1130 – 3c. – Codice Civile “…riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni”; In poche parole la ratio è che tra i poteri dell’amministratore rientra anche quello di impegnare lo stesso condominio, attraverso la stipula di contratti, anche se non preventivamente autorizzati, facenti capo alla manutenzione ordinaria delle parti comuni con l’obiettivo di tenere in efficienza ed in sicurezza la parte a lui affidata in gestione. Esempi possono essere la pulizia delle parti comuni affidata ad una ditta che abbia le caratteristiche legali e peculiari per svolgere tale attività, la manutenzione periodica degli impianti, la scelta di istituto bancario atto al transito delle quote in entrata ed in uscita del condominio. L’amministratore che impegna il condominio in tali azioni compie gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio.
Azioni esperibili senza preventiva autorizzazione
Gli atti conservativi includono anche il compimento di analoghe azioni per la salvaguardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale in gestione, unitariamente considerato, infatti rientrano tra essi le azioni in materia di distanze legali; le azioni intese a rimuovere gravi difetti di costruzione (art. 1669 Codice Civile), con eventuale proponibilità di procedimento di accertamento tecnico preventivo finalizzato ad acquisire elementi di fatto; le azioni di responsabilità nei confronti del costruttore a tutela dell’edificio; azione cautelare; azione per conseguire la demolizione di sopraelevazione abusive; l’azione atta ad eliminare aperture abusive; le azioni contro le immissioni e le opere abusive realizzate da condomini; ecc. in poche parole sono azioni reali a tutela delle parti comuni dell’edificio che non prevedono la preventiva autorizzazione assembleare. Di conseguenza, egli ha il dovere di esperire, ove necessario le c.d. azioni possessorie e le azioni di nunciazione. Le azioni possessorie sono le azioni di reintegrazione (art. 1668 Codice Civile) e l’azione di manutenzione (art. 1670 Codice Civile) e pertanto l’amministratore può agire in giudizio senza preventiva autorizzazione per reagire all’occupazione abusiva dell’immobile condominiale da parte di terzi, oppure per inibire atti che alterino il decoro architettonico dello stabile.
Le azioni di nunciazione sono di natura cautelare del tipo di denuncia di nuova opera e di danno temuto (art. 1171 e 1172 Codice Civile), anche in questo caso l’amministratore può agire in giudizio in assoluta autonomia qualora dovesse ritenere che da una nuova costruzione o da lavori privati di condomini possa derivare un danno al condominio e alle parti comuni. La stessa cosa è valida per le azioni per immissioni, esalazioni e rumori oltre la normale tollerabilità (art. 844 Codice Civile).
Urgenza negli atti di manutenzione straordinaria
Un particolare caso di urgenza di provvedere, senza la preventiva autorizzazione di spesa, può configurarsi per un intervento di natura cautelativa delle parti comuni dell’edificio. In particolare interventi di rilievo sui muri portanti, sul lastrico solare, agli impianti condominiali, autoclave, ascensore, impianto elettrico e alle tubazioni di carico e scarico acque bianche e acque nere, in questi casi pur essendo nella fattispecie spese di natura straordinaria, l’amministratore può disporre interventi e relativi pagamenti autonomamente, in caso di urgenza, salvo poi riferire e chiedere la ratifica nella prima assemblea successiva all’evento (art.1135 IIc. cod. civ.) che dovrà approvare con la dovuta maggioranza qualificata. Se l’assemblea non dovesse ratificare la spesa per l’intervento di urgenza, l’amministratore potrà ricorrere in giudizio al fine di accertare il carattere di urgenza della stesa sostenuta autonomamente. Nel caso di soccombenza l’amministratore rimarrà obbligato con l’impresa esecutrice delle opere e non potrà ottenere il rimborso dai condomini.
Va precisato e sottolineato che compiere gli atti conservativi in base al disposto art. 1130 del Codice Civile è un preciso dovere, oltre che un potere, dell’amministratore che agisce nell’interesse del condominio e della collettività, infatti lo stesso amministratore può essere responsabile dei danni che derivano alle parti comuni e/o a persone e cose per sua inerzia e i condomini potrebbero chiedergli il risarcimento oltre alla revoca per “mala gestio”.
Giuseppe De Filippis